长沙 房子贷款还清后再次抵押贷款利率比首次商贷的利率

房产证二次抵押贷款能贷百分之五十。

而且贷款额度的计算方式是贷款额度=房屋价值*抵押率-原贷款的本金余额。房屋价值是将房屋的原购买价和二次抵押时的评估价相比较后，以这两者中的较低者为准，自住型房产二次抵押的抵押率高不超过70%，而商业用房二次贷款的抵押率高不超过50%。

房贷没还清是可以抵押贷款的，但需要满足以下几个条件：

1、借款人已经是抵押房屋的所有权人，即办理了房屋过户手续且拿到了房产证，此时房屋所有权人可以将房产证抵押在银行，用来保证自己的还款能力；

2、无论是第一次抵押还是再次抵押都需要在同一家银行办理，这样可以便于银行考察贷款人的还款能力，也有助于办理抵押手续；

3、用于抵押贷款的房子需要是“优质房”，有较大的市场发展潜力的商业住房、位置和地段便利优越，升值空间较大；

4、房子的建成年代以及区域是在符合银行二次抵押贷款要求的区域年限以内，即不能是已经建成多年的老旧房子；

5、还需要考虑再次抵押的借款人的年龄、还款能力、薪酬等，如果一个五十几岁的临近退休的中老年人申请二次抵押，那么其不能还清贷款的风险较大，那么二次抵押则难以通过。

二次抵押贷款的期限根据贷款的具体用途来确定，用于个人消费类贷款最长不超过5年，用于个人经营类贷款最长不超过3年，并且贷款到期日不超过第一次抵押贷款的到期日。承租人是已经抵押住房的所有者。即办理了房屋过户手续并取得了房屋不动产证明。此时，房主可以将房屋房产证抵押给银行，以保证自己的还款能力。

假如利率下降月供会低么？

只需借款人的住房贷款合乎下列三点规定，则利率下降月供还会低。

1、根据商业贷款买房

比较常见的贷款买房子方法有公积金贷款、商贷，在其中公积金房贷利率是按照个人公积金贷款基准利率实行，而下降的利率是LPR利率，因此公积金房贷利率影响不大。仅有商贷利率才可能伴随着利率的下降变化，则月供还会相对应降低。

2、住房贷款实行LPR利率

从2019年10月8日起，新发放商贷按近期一个月同时期LPR为定价+固定不动基准点实行，存量房贷还可以变为LPR利率定价。借款人还可以在借款合同里看看现阶段住房贷款定价方法，确定是实施的LPR利率，就能等着月供降低。

3、利率在重定价此前下降

只会在重定价此前下降的利率，才会影响到住房贷款利率变化。由于住房贷款利率全是每日调节一次，时间调整为主枯闭定价日，借鉴的是之前一个月同时期LPR。留意重定价日一般有两种，一种是每一年1月1日，一种是发放贷款日，实际会到借款合同里标出。

【举例说明】

假定借款人根据商业贷款买房，实施的是LPR利率，买房的时候的5年限LPR为4.65%，金融机构给出的基准点是180，则贷款买房子时确立的住房贷款利率是4.65%+1.8%=5.45%，没侍裂重定价号是每一年的1月1日。

在2023年1月1日住房贷款再次定价时，5年限LPR下降为4.30%，则2023年实行一个新的住房贷款利率为4.30%+1.8%=5.18%，比买房的时候的利率下降0.35%，则当初月供会随着利率减少而降低。

下列方式也可以降低月供

1、商转公

商业贷款买房后，借款人如果后面非常符合公积金房贷规定，可以办商转公，则利率就按照公积金房贷利率。公积金房贷利率会比商贷利率低，也等同于下调了利率，月供也会降低。

留意商转公必须要先征询原商贷银行允许，获准之后再向有关住房公积金中心办理贷款，然后还要自筹经费把原商业贷款剩余本金结清，而且信用额度不可以高过原商业贷款剩余金额，实际根据当地公积金规定为标准。

2、提早一部分还款

借款人没办法一次性把房贷提前还清，则最好提前一部分还款。到时候银行将让借款人从1.月供额度不会改变，还款期限（期次）降低；2.供额度降低，还款期限（期次）不会改变，随意选择一种做为后面借款的还款方法，借款人最好是选择第二种月供才也会减少，由于剩下还款额度减少，利率不会改变。

留意，提早一部分还款的自有资金都是有要求，借款人不可以用别的借款所获得的钱来还款，一定要用家中合理收入所获得的资产，或者把借款人和配偶的公积金余额提取还商业贷款。

假如是挑选提取公积金，必须借款人征信好、无贷款逾期个人行为，而且个人公积金存缴正常的，没有看到断缴、缓交的现象。获取频次一般为每年一次，获取额度不得超过阶段的还款信用额度

提早还清房贷再办房贷值不值？

划不来。

原因是：

1、提早结清房屋按揭贷款估计要附加支付违约金。

违约金多少一般与提前还房贷的时间也相关，间距贷款放款的时间也越近的，需要缴纳的合同违约金会更多，例如刚办理房贷半年多就提前还款，那样合同违约金花费可能是最多不得超过6个月正常的贷款利率，实际要以贷款合同规定为标准。

2、住房贷款一般都是还款早期利息费用较多。

例如正常的还款多年后再提早谈闷还款，肯定会需要缴纳提早还款合同违约金了，但贷款利率早已付款一半以上，剩下来的贷款利息已不多，再去提早还款好像就没有什么意义了，既节约不了多少贷款利息，还会继续提升再办房贷的还款工作压力。

3、再办房屋抵押贷款的贷款年限稍短。

房屋按揭贷款期限一般最多30年，而房屋抵押贷款的最久限期一般为10年，一次性将30年房贷提前还清，再减少为10年的期限房屋抵押贷款，相同的信贷资金将会对借款人产生一定程度的还款工作压力，非常明显房屋抵押贷款的还款压力更大，所以再办房贷并划不来。

4、再办房屋抵押贷款的利率一般比房屋按揭贷款的更高。

房屋按揭贷款倘若公积金房贷，那样利率极低，5年限之上年利率为3.25%；倘若住房商业贷款，那样借款利率最少能是同时期LPR-0.2%，例如2022年8月升级更新的5年限之上LPR为4.3%，那样借款利率最少能是4.1%。

而房屋抵押贷款的利率，倘若个人经营贷，1年以内的很有可能小于4%，但5年及以上贷款年限的，借款利率一般都在6%之上，会比房屋按揭贷款利率更高一些，因此提早还清房贷再办房屋抵押贷款并没什么必需。

5、提早还清房贷再办房屋抵押贷款不一定能申办出来。

房屋抵押贷款倘若申请办理个人经营贷，那样需要提交工商执照、经营地与经营流水等相关资料，还需要给予房屋所有权证，用于办理抵押。

这也就意味着先要有一笔充足的衔接资产用于提早还清房贷，取回房屋所有权证，再需要一定的运营原材料用于证实借款用途，在这个过程中若存有违反规定作假，则还可能被起诉到法院开展惩治，既瞎折腾又划不来。

房屋抵押贷款本身就属于商贷啊。一般在基准利率的基础上上浮15%-30%不等。具体根据个人情况定，不同银行的政策不一样，上浮利率也不一样。有问题你可以直接和我电话联系。

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